国际、国内通讯员和在职人员
在线阅读
南京老城南“小西湖”街区是南京市历史文化名城保护规划确定的22处历史风貌区之一，也称“大油坊巷历史风貌区”。六朝以来多有文人雅士聚居于此，是城南地区为数不多的较为完整保留了明清风貌特征的居住型历史地段之一。
近现代以来，小西湖的历史价值逐渐淹没于激增的人口、复杂的产权和无序的建设中。据年调查，4.69hm的用地内容纳了80户居民、25家工企单位，居住人数超过人，人均居住面积仅逾0m。地段内房屋破旧，公共设施短缺，几处重要文保和历史建筑年久失修，居民普遍缺乏自我更新能力。年，小西湖以秦淮区重点棚户区改造项目备案立项，由南京历史城区保护建设集团（下文简称“历保集团”）负责建设，东南大学建筑设计研究院承担相关研究和设计。该地段面临风貌区保护与棚户区改造的双重任务。
在过去“大拆大建”的城市改造模式中，许多传统街区和建筑被拆除，原住居民被迫迁出，空间形态和社区结构被颠覆。随着城市更新中文化保护意识和“人”的意识的加强，尊重居民意愿、吸引多种资本投入的“小尺度、渐进式”保护再生模式逐渐成为普遍共识和必然选择[]。小尺度、渐进式是对大拆大建的一种否定，其主要内涵是根据历史地段长期积淀的层级特征，对保护再生的覆盖范围进行尺度和类型细分，基于细分后的微观建成环境单元展开渐进、有差异的保护和更新行动。其价值在于：保护历史地段的传统形态和肌理特征；保护并培植物质空间和城市生活的多样性；建设行动基于问题及条件的轻重缓急，因势利导地持续进行，从而避免过去那种休克式的建设性破坏；局部渐进的策略给予居民自主选择的权利，为包容具体的居民诉求、落实多样的参与性设计与建设行动赢得了空间和时间。
小尺度、渐进式历史地段保护再生模式与城市设计方法
年始，小西湖项目设计团队开始进行小西湖街区的研究和设计工作。此前，作为重要的工作基础，已有控制性详细规划和相关保护规划等成果，从物质空间角度确定规划架构、土地利用指标和保护内容。但历史地段内复杂的权属关系和个体权益使得这些规划难以转化为可操作的保护与建设更新行为。
小西湖地段占地面积不足5hm，但其中包含26个相对独立的产权地块和多个产权人，产权性质有公房、私房、工企单位之分，产权人对于去留也有不同意愿。基于用地权属单元细分的小西湖地段在街巷体系、地块结构、产权关系和社会网络等方面都具有很强的城市性；更重要的是，渐进式实施过程涉及政府职能部门、街道办和居委会、开发建设平台、居民、专业设计队伍等多种主体，各方诉求不一，实施时间具有长期性和不确定性。
随着研究和设计工作的展开，城市设计在小尺度、渐进式历史地段保护再生实践中的工作方法和过程的特殊性逐渐被认识：城市设计作为一种面向城市空间的整体性设计工作，须综合历史文化保护、居民意愿、未来发展需求及资金注入等多维度影响因素；须自上而下地梳理保护历史地段整体形态结构，综合协调渐进展开的各项建设活动。同时，小尺度渐进式的实施模式也对城市设计提出了更高的过程性和参与性要求，需要基于城市设计方法建立一种鼓励各方长期合作互动的工作架构和共守规则，确保不同主体在长期渐进的改造过程中，遵循共同的规划意图和建设规则。
小尺度、渐进式历史地段保护再生与城市设计方法
小西湖保护再生实践通过整体形态结构的动态设计、更新图则和工作流程制定，以及具备建设条件的重点地块试做三个阶段，探索城市设计在历史地段小尺度、渐进式保护再生实践中的整体性、过程性和参与性。
2动态调整的整体形态结构与居民意愿
小西湖地段现存7条历史街巷、9处文保和历史建筑、30余处传统风貌院落，基本保留了明清以来的整体形态特征。年之后，随着土地制度变化和私房改造运动兴起，土地和房屋产权逐渐细分，居住人口骤增，违章加建不断蚕食公共区域，削弱了传统肌理和风貌特征。保护再生设计的第一步即是结合历史信息和现状产权对整体形态结构进行梳理与设计。同时，为了疏通街巷、增加基础设施和公共服务设施，部分人口的疏解无疑是必要的。
小西湖地块结构和建筑肌理（A-民国时期；B-年）
年3月，历保集团下属征收公司和夫子庙街道共同组建征收团队，与设计团队同步，展开民意调研和征收工作。为尽可能平衡居民意愿与可实施性，采用自愿、渐进模式，以“院落或幢”为单元进行征收或自主更新。这种征收模式与以往将整个历史地段划为征收范围、全体搬迁的征收模式相比，主要特点在于自主搬迁和动态搬迁，征收过程充分尊重居民意愿，通过与居民的持续沟通确定去留，逐步实施征收计划。
自愿、渐进的征收政策在实施过程中陷入如何划分“院落和幢”的困境：院落规模过大、居民户数过多则难以达成一致意见，规模过小则存在如何再利用的问题。为获取设计、征收与民意之间的平衡，设计团队通过绘制类型学地图（TypologicalMap）①[2]记录居民搬迁意愿，形成自上而下与自下而上结合的动态设计机制。
首先，类型学地图与土地和房屋产权信息叠加，清晰呈现每一个院落、每一栋建筑、每一个房间的产权归属，作为设计团队、征收团队和居民之间沟通的工作底图[3]。其次，26个土地权属单元作为“院落和幢”划分的最小单元，并且鼓励依据年地籍图中的传统地块（7个）形态和组织模式进行合并。征收团队与设计团队合作，逐一核对产权信息与实际居住状况，实时标注自愿搬迁的居民，动态记录征收工作进展，将小西湖地段全体居民的动态意愿和搬迁情况落实于图纸，绘制不同阶段的居民搬迁意愿分布图。
居民搬迁意愿分布图（A-年5月；B-年2月；C-年6月；D-年8月）
根据历史地图和居民意愿分布图，设计团队自上而下地确定街巷体系、地块组织、市政管网、公共空间和公共设施布局等结构性要素；在自下而上的层面，则通过现场展示、互动交流、成果公示等方式听取居民意见，并且根据产权性质和搬迁意愿细化、调整设计成果，保证实施阶段的可行性。城市设计总图中的街巷宽度、管网走向、公共空间和公共建筑选址都经历了多轮修改，动态调整的整体形态结构设计就是在二者之间寻求包容与平衡的过程。
城市设计总图（A-年6月；B-年2月；C-年6月；D-年8月）
3配合渐进实施的更新图则与工作流程
随着征收工作逐步推进，居民搬迁意愿基本明确。截至年8月累计交房户，约占总户数的5%，自愿、渐进的人口疏解目标基本达成。面对场地内部分搬迁完毕的空置房屋以及选择留下并且希望改善条件的居民，实践进程遭遇到一系列政策瓶颈，具体包括：已征收的小宗土地如何收储和再开发？如何对不同主体渐进展开的改造行为加以管控和审批？如何鼓励留下的居民进行自我更新？
设计团队通过与规划部门、土地部门、历保集团的多次沟通协商，提出分级管控策略和更新图则工具，确保不同主体在共同规则下渐进展开更新活动，同时也为规划管理和土地流转提供基本操作单元。
首先是小尺度、分层级的管控体系：在小西湖地段整体形态结构指引下，区分规划管控单元和微更新实施单元两个层级。其中，规划管控单元5个，是由街巷围合的地块系列，明确用地红线，规定边界特征、退让要求及出入口范围。微更新实施单元27个，是设置规划指标、制定详细管控要素的基本单元，其划分基于现状26个产权地块，包括四种情况：）延续现状产权地块；2）整合居民自愿搬迁、相邻且有条件进行联合改造建设的系列产权地块；3）基底面积难以承载南京市平均居住面积且肌理极度零碎的地块并入相邻地块；4）合并被同一栋建筑占据，无法独立改造的相邻地块。
分级管控体系
继而，基于5个规划管控单元分别编制更新图则，为其中各实施单元的改造建设行为提供具体的控制和引导要求。管控和引导要素包括用地划定、边界类型管控、交通组织管控、开敞空间和庭院引导、市政基础设施和公共服务设施引导等五方面内容。
更新图则
更新图则经规划部门批准确认，并在此基础上制定工作流程（见表）。更新申请得到批准的产权人或承租人将拿到一本包括地段总则和房屋所在管控单元更新图则的小册子。这样，无论改造主体是产权人、开发单位还是政府，均可根据图则要求对相应地块或地块系列进行自下而上的产权变更或改造活动；同时，更新图则也是各相关部门和角色对设计、建设、运维过程进行管控、论证、监督和建成后评估的基本依据。
表.更新工作流程
4反馈城市设计管控与实施的局部地块设计实验
年7月，整体设计和征收工作取得阶段性成果，并初步形成小西湖保护再生实施管理办法，通过专家评审和南京市城市规划委员会审核。为验证更新图则的管控弹性和管理办法的可实施性，专家会后经南京市规划和自然资源局特批，选取具备建设条件的街巷和地块进行设计和建设实验。
4.适应狭窄街巷的微型市政设施
市政基础设施的建设和改善是提升居住环境品质、满足现代生活需求的必要基础。改造前的小西湖地段雨污水合流、电线私接乱搭、大部分居民依然使用煤气包，急需建立雨污分流的排水、消防、电力、通信和燃气诸系统。
由于历史地段街巷狭窄且不能随意拓宽，常规的管线直埋方式难以满足规范间距和检修井空间要求，并且管线过密会给后期检修、更新带来困难，导致频繁“开膛剖肚”地深挖地面，损害建筑基础安全和居民生活便利。根据前期研究成果[4]，直埋式的管线设计被放弃，转而采用适应性的微型市政共同沟敷设所有市政管线。根据城市设计确定的街巷格局和尺度，设置主干沟、A类支沟、B类支沟三种类型，可容纳管线数量和管径依次递减。共同沟借鉴传统街巷青石板下设雨水暗沟做法，以青石板作为顶板，可在任意位置揭开盖板进行维修和扩容，不仅可以恢复传统街巷路面风貌，也能避免多次开挖，减少对周边建筑和居民的干扰②。
在共同沟方案意见征询和试验段建设阶段，居民和施工单位从不同角度对设计方案提出修改意见。居民代表认为传统青石板路面间隙较大，且容易断裂，不利于日常通行；施工方深化施工图纸和建造方式后，认为在宽度小于3m的街巷下设置共同沟的施工造价和安全隐患较大。综合各方意见，设计团队重新调整主、次干沟布局和剖面形式，部分狭窄支巷采用直埋和沿建筑山墙布置相结合的方式，综合完善市政管网。
微型市政共同沟（A-规划方案；B-实施方案）
施工过程中，设计和施工方一致认可微型市政共同沟的创新价值，以及管网布局呈现的秩序美感。经协商，在堆草巷转角处选址，取消部分地面盖板，结合周边建筑、围墙建造地下共同沟展亭，宣传和展示这一创新成果。
微型市政共同沟及展亭
4.2动态进程中的控制中心地块设计
历史地段的地上地下大都经历过长期的物质积淀，建设档案的缺失是现实更新改造中时常遭遇的难题。小西湖街区控制中心地块位于马道街27号，改造前产权隶属城南供电抢修公司。该地块东西两侧各有一排工棚，除了两棵挂牌古树，整个地块与历史地段风貌和功能严重不符。
城市设计方案中因其位于小西湖地段中心位置，故将整个街区的消防水池和变电所置于地下一层，其上延续周边传统肌理和街巷走势，布置一组多进院落式公共建筑，作为街区南入口。然而随着项目实施，地块中部挖掘出宽度近4m、纵贯场地南北的电缆沟，上部严格禁止任何建设行为。第一轮修改方案，由于惯性思维延续原有建筑布局：西侧体块容纳消防水池（负一层）和变电所（一层），东侧体块开设店铺，两侧体块之间漂浮三进大屋顶，其下成为社区居民日常休闲的半公共敞厅，兼做施工车辆通道③。方案经多方审查，发现暴露出两大问题：一是东侧体块处在街巷和电缆沟之间，只有3m进深，可开设店铺的建筑面积过小；二是为保证施工车辆通行，要求大屋顶梁下净高4.2m，与周边传统民居尺度相差较大。方案修改过程中消防水池和变电所已经抢先完工，在场地西侧留下一个长方形体块，在此基础上的多轮方案调整均不理想。
最终，为了平衡功能性和使用性需求，主街移至电缆沟上方，保证施工车辆通行宽度和电缆沟的开挖检修。原有街巷缩窄，成为一条尺度宜人、仅供步行的小巷。两条街巷之间布置一组院落式商铺，第一进院落填充玻璃盒子，增加使用面积，第二进院落围绕银杏古树布局，通过踏步联系两侧不同标高的街巷。此外，主街和变电所之间也增设了一条窄窄的店铺空间，沿主街两侧形成互动的公共氛围。
控制中心方案推演
随着电缆沟的发掘，控制中心方案几度易稿，最终建设方案略微突破城市设计的整体结构和图则要求。纵观几轮方案，场地内部从私密的室内空间，到半公共的室外敞厅，最终实现完全开放，在增加公共服务功能的同时，也成为小西湖街区南部的标志性入口。
控制中心地块鸟瞰
控制中地块沿马道街视角
4.3历史发现进程中的花间堂地块设计
花间堂地块位于小西湖东南角，地块西侧有三组历史建筑，全部为公房，房屋年久失修，居住面积狭小，90%以上居民选择迁出；东侧是夫子庙风光带管理办公室，沿街几栋民国风貌建筑呈“L”形围合内部院落。地块紧邻老门东景区主入口，位置极佳，在城市设计阶段即被花间堂相中，规划为精品民宿，作为小西湖再生实践的启动项目。
地块西侧的马道街45号，虽然是历史建筑，但屋架等主体结构大多是年大火后重建，唯有基层m多高的石砌台基尚可一观。最初的设计方案并没有深究这个制作精良的条石台基为何会出现在一片普通居住区中，只是在历史建筑修复的基本要求之上布置两个标准较高的套间，满足历史保护和酒店经营的双重诉求。
改造前的花间堂地块和三官堂
该项目设计者④于一个偶然的机会，在《金陵玄观志》中发现了翔鸾庙和三官堂的记载，经过文献、历史地图和现场勘察相互印证，基本可以断定这处台基即是三官堂大殿基座。吴敬梓的《儒林外史》中也多次写到三官堂，故事中描述的行为路线也可从侧面印证三官堂的身份归属。历保集团和经营方非常珍视三官堂的发现，并与设计团队达成共识，将原本规划的客房转变为公共性的多功能空间；同时也承诺适度向公众开放，以遗址、展览等形式呈现南京老城南的民间习俗与信仰。三官堂的发现对花间堂地块图则和设计方案提出了调整，马道街45号从仿古明式建筑复建转变为漂浮在遗址之上的全新钢木结构厅堂，历史与未来在这里对话，三官堂的文化遗产价值及其公共属性得以复苏。
改造后的花间堂地块和三官堂侯博文
5结语
南京小西湖历史地段保护再生实践已经走过五年余的历程。从整体形态设计到更新图则编制，再到局部地块设计建设实验，每一步都需要耐心反复地与不同角色协商、争论、妥协，最终趋近共识。这种渐进展开、多主体参与的实践工作凸显了城市设计在历史地段小尺度渐进式再生进程中的过程性和参与性特征。
整体性是城市设计的基本特性。历史地段保护再生面临文化保护、人口疏解、设施完善、活力激发等多元目标，需要基于翔实的历史研究、现状调查及居民意愿，在整体形态层面整合街巷体系、地块组织模式、基础设施、公共空间和公共建筑布局等结构性要素，并且以地块分级的策略对细碎且具备联合更新条件的地块进行合并，以更新图则的方式引导和规范不同地块内渐进展开的建筑设计、市政设计和景观设计成果。
过程性与历史地段城市空间的演化特征与生俱来。在小西湖实践中，这种过程性主要体现在两方面：一是根据居民搬迁意愿的动态变化不断调整地块系列的构成；二是由于场地中叠加了不同年代的建设痕迹，大多无据可考，设计建造过程中常因毗邻地块状态，或遗址发现、地下管廊等面临修改调整。为确保各方在长期的实施过程中遵守共同规则，城市设计工作要贯穿研究、设计、审核、建设、验收全过程，并通过制定工作流程、管理办法，聘请社区规划师等方式协调公共利益和私人权益。
参与性在居住类历史地段再生中尤为必要。小西湖地段街巷狭窄，房屋毗邻关系复杂，每个地块的设计都会遭遇产权人、周边邻居、施工单位、使用者的不同诉求，一边施工一边修改、现场设计成为常态。面对渐进更新过程中的多元参与主体，小西湖实践并不追求纯粹的、建筑学的自我逻辑和趣旨，抑或是“网红建筑”，而是协调包容各方诉求，因势利导，鼓励多元主体参与，推进这场兼具文化保护和生活环境改善的社会实践行动。
小西湖历史地段保护再生实践是一场多元主体参与、渐进展开的社会行动。城市设计如何能适应并支持这种生生不息的城市空间场所的健康演进，仍需不断地探索、实验与创新。
（致谢：本文的研究和写作依托于东南大学小西湖设计团队的整体工作，并得到南京市规划与自然资源局和历保集团多位领导和专家的指教和帮助，在此衷心致谢。）
（图片来源：图纸、图片由小西湖设计团队和历保集团提供；部分图片摄影：侯博文）
注释：
①类型学地图是一座城市、街区或者地块内所有建筑物的地面层平面图，是意大利形态类型学研究传统中的重要工具。
②东南大学李新建负责小西湖微型市政设施研究和设计工作。
③控制中心第一轮修改方案由东南大学邓浩设计。
④东南大学沈旸、张旭负责花间堂地块研究和设计工作。
参考文献：
[]张杰，庞骏.旧城更新模式的博弈与创新——兼论大规模激进与小规模渐进更新模式[J].规划师，，25（05）：73-77.
[2]CANIGGIAG,MAFFEIGL.ComposizioneArchitectureaTipologiaEdilizia.I:LetturaDellEdiliziadiBase[M].Venezia,Italy:Marsilio,.
[3]董亦楠，韩冬青，沈旸，包宇喆.适于传统街区保护再生的“类型学地图”绘制与应用——以南京小西湖为例[J].建筑学报，（02）：8-87.
[4]李新建.历史街区适应性直埋管线综合规划技术研究[J].城市规划，（）：72-78.
视频
《亚洲金融大厦二》视频节目重磅来袭
《亚洲金融大厦一》视频节目重磅来袭
节目首秀，一座地标建筑的诞生
文件下载（30+）
找设计or找业主
获奖项目专题
专题文章
城市设计专题
城市更新专题
公园城市专题
城市规划专题
建筑专题
TOD专题
竞赛专题
招聘
线上论坛
城市设计联盟云论坛
线上培训
超低能耗和零碳建筑设计高研班
绿色建筑设计师认证培训
乡村振兴规划与产业策划
海绵城市高端研修班
城市更新片区改造与规划
城市更新项目策划与测算
风景园林植物设计实战研修班
钢结构工程师认证培训
建筑专业施工图技能认证训练营
建设场地总图设计高研班
建筑表皮设计高端研修班
城市更新建筑师高端研修班
海绵城市给排水和景观设计高端研修班
线下课程
城市更新的模式创新与实践路径
城市存量资产改造与都市文旅运营研讨会
社区商业创新升级与招商运营实操落地研讨会
城乡融合下的土地应用与政府关系管理
新商业地产模式创新突围实战研讨会
乡村振兴实战研讨会
城市更新与存量资产改造实战研讨会
文商旅融合-网红目的地商业模式深度研学考察
深度考察
精品康养项目游学
产业园区标杆案例对标深度研学
景观考察：重庆精品项目
景观考察：成都精品项目
建筑考察：重庆精品项目
古建筑考察：山西
城市更新考察：北京标杆案例深度游学7月28—30日
活动
投稿须知
专家文章（可点击）
王建国
刘太格
段进
郑时龄
崔愷
刘科
常青
张锦秋
江亿
张永和
何镜堂
孟建民
吴志强
庄惟敏
丁烈云
安藤忠雄
边兰春
陈一新
仇保兴
李兴钢
刘泓志
马岩松
青山周平
让·努维尔
童明
王凯
王其亨
王澍
吴蔚
伍江
徐聪艺
杨保军
尹稚
张杰
赵燕菁
朱锫
朱荣远
朱文一
蔡震
大松敦
金广君
匡晓明
李宝章
龙瀛
郑方
庄子玉
JelleTherry
安妮·拉卡顿
让-菲利普·瓦萨尔
包赞巴克夫人
蔡永洁
柴晓明
陈薇
戴明
单霁翔
董豫赣
方明
龚俊
何志森
黄杉
华晨
姜梅
李道德
李乾朗
李郇
里卡多·波菲
林澎
刘巍
刘玉民
刘悦来
陆铭
罗健敏
吕斌
潘莹芝
托马斯·赫兹维克
汪科
王林
王南
王少剑
魏尚进
吴庆洲
武显锋
杨伟民
杨永川
叶裕民
张佳晶
张庭伟
张宇星
朱祥明...
你来问，专家答（每个月前五名咨询用户免费答）
城市设计联盟
内容定位：传播城市设计理念，分享经典项目案例和专家观点
面向人群：政府主管部门、城市设计相关从业人员和设计爱好者
视频访谈节目：定期邀请采访城市规划，建筑，市政，园林领域专家
打造跨专业交流、咨询、媒体平台